收益法的六个基本公式

收益法的六个基本公式V=a/r（1－1/(1+r)^n）或者V=a/r（1－(1+r)^－n）。

一般来说，有以下几种情况计算资产评估中的收益：

（一）资产未来收益期有限的情况：

在资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通地预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现，各年预期收益折现值之和，即为评估值V，

基本公式是：V=a/r（1-（1+r)^-n)

式中：——未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，还包括期末资产剩余净额；

n——收益年期；

r——折现率。

（二）资产未来收益无限期的情况：

无限收益期的情况下，有两种情形：

1.未来收益年金化的情形：

在这种情形下，首先预测其年收益额，然后对年收益额进行本金化处理，即可确定其评估值。

基本公式为：资产评估值（收益现值）=年收益额/本金化率

有的资产评估时，其未来预期收益尽管不完全相等，但生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大，这种情况下也可以采用上述方法进行评估。

2.未来收益是不等额的情形：

在这种情形下，首先预测未来若干年内（一般为5年）的各年预期收益额，对其进行折现。再假设从若干年的最后一年开始，以后各年预期收益额相同，将这些收益额进行本金处理，最后，将前后两部分收益现值求和。

收益法，也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。

收益法全部公式是什么

一、收益法中的必须死记的两个公式：

1、F=P×(1+i)n

2、P=A/i×[1-1/(1+i)n](年金现值公式)

二、需要巧记的公式

等比现值公式

P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]

P=nA/(1+i) [当I=s时]

三、需理解记忆的公式

1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。

如：V∞=VN×1/KN

Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]

实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。

例6-3已知40年土地权益价格2500元/平方米，报酬率10%，问30年的土地价格。

解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X

则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]

X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]

2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]

X=2410.16元/平方米

例6-4已知30年土地权益价格3000元/平方米，报酬率8%，问假设报酬率为10%，50年的土地价格。

解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X

3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]

X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]

3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]

X=2642元/平方米

2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式

RM= YM(1+YM)n/[(1+YM)n-1]

这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。

P=A/I×[1-1/(1+i)n]

抵押贷款常数RM=A/ P=i/ [1-1/(1+i)n]

记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。

例6-24购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率6%，贷款期限为20年，按月还本付息，自有资本资本化率为12%，求综合资本化率。

第一部先计算抵押贷款常数。i=6%/12=0.5%，n=20*12=240

RM=A/ P=i/[1-1/(1+i)n]=0.5%/[1-1/(1+0.5%)240]

=0.0071643

记住这是按月还本付息计算的资本化率，需换算成年抵押贷款常数。

RM=12×0.0071643=8.60%

以上为学习体会，供大家参考，欢迎指正。等差序列现值公式我至今未能记得住，不知各位可有好的方法。

补充：等差公式

四、等差序列的现值公式，记忆技巧

1、年金现值基本公式

P=A/i[1-1/(1+i)^n]

2、等差序列年金现值公式(教材P141)

P=A[(1+i)^n-1/I(1+i)^n]+G/i[(1+i)^n-1/i(1+i)^n-n/(1+i)^n]

3、等差序列年金现值公式(总结)

P=A/i[1-1/(1+i)^n]+G/i2[1-(1+ni)/(1+i)^n]

区别分母一个是i，另一个是i2(i的平方)

分子一个是1，另一个是(1+ni)

什么是收益法

收益法也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。

企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。

收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。

由于上述因素的共同影响，使收益法在国内的应用处在一个恶性循环的怪圈内，使一种本来最能反映企业价值的评估方法无法得到广泛的应用，这也反映了国内外评估人员业务素质和道德素质的差异。

虽然国内在收益法应用方面存在诸多问题，随着国内市场机制的不断健全、市场发育的不断成熟、社会观念的转变、评估人员的业务素质和道德素质的不断提高，收益法将会为评估人员广泛应用，从而更好地与国际接轨。